解除限購(gòu)之后，最近市場(chǎng)明顯回暖，帶看增加，這兩天帶看的幾撥客人，來(lái)自上海。”在解除限購(gòu)幾天之后，有南京地產(chǎn)中介表示。
最近，強(qiáng)二線城市南京宣布房產(chǎn)交易全面放開(kāi)限購(gòu)之后，越來(lái)越多的二線城市正在跟進(jìn)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有南京、沈陽(yáng)、鄭州、東莞、濟(jì)南、青島、合肥等11個(gè)城市全面取消房產(chǎn)的限購(gòu)政策。此外，蘇州、長(zhǎng)沙等近30個(gè)城市針對(duì)局部區(qū)域或群體進(jìn)行了限購(gòu)政策的優(yōu)化。
市場(chǎng)猜測(cè)，隨著形勢(shì)發(fā)展，未來(lái)更多的城市，將不斷對(duì)樓市限購(gòu)“松綁”。
全域“松綁”
目前，不少二線城市的房產(chǎn)限購(gòu)政策，多出自2016年。
經(jīng)歷了2014年和2015年初市場(chǎng)相對(duì)低迷期之后，到2016年，全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)一片“熱潮”，多個(gè)一線、二線城市的房產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)投資熱。
以南京為例，早在2014年9月，面對(duì)市場(chǎng)不振，南京就曾短暫放開(kāi)過(guò)限購(gòu)政策。不過(guò)，到了2016年10月，隨著樓市熱度高漲，南京再次執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，彼時(shí)堅(jiān)持了3年零7個(gè)月的“松綁”政策，正式退出。
值得注意的是，此輪二線城市全面放開(kāi)限購(gòu)，最受關(guān)注的地方在于涉及了城市的核心城區(qū)。2016年出臺(tái)最嚴(yán)限購(gòu)令之后，部分二線城市開(kāi)始逐步解除限購(gòu)，但“松綁”區(qū)域主要集中在城市郊區(qū)。
9月4日，遼寧沈陽(yáng)發(fā)布的房地產(chǎn)新政中，提到“取消二環(huán)內(nèi)限購(gòu)政策，取消住房銷(xiāo)售限制年限規(guī)定，滿(mǎn)足居民購(gòu)房需求”。實(shí)際上半年前，沈陽(yáng)就取消了二環(huán)外住房限購(gòu)政策。此次對(duì)限購(gòu)政策再度調(diào)整，意味著沈陽(yáng)全面取消了限購(gòu)政策。
9月11日，青島發(fā)布取消限購(gòu)的政策顯示，其將市南區(qū)、市北區(qū)移出限購(gòu)區(qū)域，全域取消限購(gòu)政策。
同日，濟(jì)南樓市的“松綁”政策也顯示，取消二環(huán)以?xún)?nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域的購(gòu)房限制。
事實(shí)上，縱觀幾年來(lái)的情況，在此輪政策之前，不少二線城市對(duì)核心區(qū)的解除限購(gòu)，稱(chēng)得上小心翼翼。以青島為例，在2022年9月15日，其發(fā)布的《我市動(dòng)態(tài)完善房地產(chǎn)政策》就提到，包括核心區(qū)市南區(qū)、市北區(qū)在內(nèi)的二手住房，不再限購(gòu)。但上述政策發(fā)布僅一天，青島就刪除了“二手住房不再限購(gòu)”的字眼。
而部分二線城市，雖然沒(méi)有完全放開(kāi)限購(gòu)，但對(duì)核心區(qū)域的房產(chǎn)交易，實(shí)際上大幅度“松綁”。
同樣在2022年9月，蘇州曾發(fā)布的樓市“松綁”政策提出，非蘇州戶(hù)籍者在蘇州六區(qū)(吳中區(qū)、吳江區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū))購(gòu)買(mǎi)首套房，無(wú)需開(kāi)具社保證明或個(gè)人所得稅證明，但限購(gòu)1套。蘇州本地戶(hù)口的家庭，最多能購(gòu)買(mǎi)3套。
但一天之后，蘇州迅速調(diào)整政策，除吳江區(qū)開(kāi)放限購(gòu)?fù)�，其他五個(gè)區(qū)即吳中、姑蘇、相城、高新和工業(yè)園區(qū)均恢復(fù)了此前的限購(gòu)政策。
蘇州同樣參與了此輪對(duì)樓市的“松綁”，雖然沒(méi)有全面放開(kāi)，但蘇州依然有條件地“解綁”了核心區(qū)的限購(gòu)政策。
9月8日，蘇州印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的若干政策措施》顯示，蘇州市解除了120平方米及以上商品房限購(gòu)，即對(duì)于購(gòu)買(mǎi)120平方米及以上商品住房不再進(jìn)行購(gòu)房資格審核。
能否成為“強(qiáng)心針”？
政策出臺(tái)幾天后，有行業(yè)人士感覺(jué)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)“回暖”跡象。
有蘇州房地產(chǎn)中介行業(yè)人士告訴中國(guó)新聞周刊，在蘇州市宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”和取消120平方米以上限購(gòu)政策后，的確有不少來(lái)自上海的客戶(hù)來(lái)蘇州選房、購(gòu)房。他說(shuō)�！白蛱炀陀猩虾５目蛻�(hù)，在金雞湖區(qū)域成交了一套130平方米左右的住宅。”
但上述中介人士也坦言，即使帶看量增加，也與今年3月那波樓市“小陽(yáng)春”相去甚遠(yuǎn)。
南京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)整理的數(shù)據(jù)顯示，9月4日～9月10日，南京新房認(rèn)購(gòu)800套，成交540套(不含高淳、溧水)，環(huán)比分別上漲4.7%和6.1%。其在官微上發(fā)布的信息也顯示，從認(rèn)購(gòu)成交數(shù)據(jù)分析，新政第二天，新房認(rèn)購(gòu)量開(kāi)始上升，且據(jù)現(xiàn)場(chǎng)反饋，首個(gè)周末各大售樓處來(lái)訪人數(shù)激增數(shù)倍，市場(chǎng)熱度顯著回升。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期部分城市全面放開(kāi)限購(gòu)，疊加之前的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，購(gòu)房門(mén)檻進(jìn)一步降低，推動(dòng)購(gòu)房成本不斷降低，對(duì)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展有促進(jìn)作用。
但在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然此輪全面放開(kāi)限購(gòu)的以二線城市居多，但市場(chǎng)行情千差萬(wàn)別。部分城市雖然剛剛宣布全面放開(kāi)限購(gòu)，但此前“限購(gòu)”政策執(zhí)行不嚴(yán)，實(shí)際上早就被突破。
鄭州9月12日發(fā)布的相關(guān)文件顯示，將取消二環(huán)內(nèi)住房限購(gòu)政策，取消住房銷(xiāo)售限制年限規(guī)定，支持居民剛性和改善性購(gòu)房需求。
“鄭州放不放開(kāi)限購(gòu)其實(shí)區(qū)別不大，之前即使沒(méi)有戶(hù)籍，寫(xiě)下保證書(shū)就能買(mǎi)房。從全面放開(kāi)限購(gòu)這兩天的情況看，看房人數(shù)與之前相差不大，還需觀察周末的數(shù)據(jù)�！庇朽嵵莸禺a(chǎn)行業(yè)人士表示。
早在2019年4月，在鄭州購(gòu)房，實(shí)際上已經(jīng)實(shí)行了“外地戶(hù)口簽承諾書(shū)即刻購(gòu)房”“單身或離異可購(gòu)二套”等政策。
而此輪較早全面解除限購(gòu)的城市沈陽(yáng)，新政落地一周，新房市場(chǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)變化并不明顯。
據(jù)沈陽(yáng)中原研究部統(tǒng)計(jì)，2023年第36周(9月4日~9月10日)，沈陽(yáng)新建商品住宅新增供應(yīng)0.3萬(wàn)平方米，環(huán)比降92%，成交面積3.6萬(wàn)平方米，環(huán)比降52%，成交金額3.7億元，環(huán)比降58%；截至本周末沈陽(yáng)商品住宅存量1221萬(wàn)平方米，去化周期約26個(gè)月。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年9月4日～10日，即使在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策下，全國(guó)重點(diǎn)城市銷(xiāo)售面積仍環(huán)比下降超20%。
一線城市會(huì)跟進(jìn)嗎？
二線城市之外，近期備受關(guān)注的焦點(diǎn)在于一線城市是否會(huì)全面放開(kāi)限購(gòu)。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年9月4日～10日，北京、深圳成交面積小幅提升；但上海、廣州網(wǎng)簽數(shù)據(jù)變化尚不明顯，成交面積同比環(huán)比均下降。
在廣東城規(guī)院住房政策研究中心研究員李宇嘉看來(lái)，與二線城市不同的是，一線城市可能依然會(huì)保持限購(gòu)。
“2014年樓市庫(kù)存高企，市場(chǎng)行情很差，但一線城市一直維持限購(gòu)，目前看‘房住不炒’的頂層設(shè)計(jì)一直都存在，這一背景下，如果一線城市取消限購(gòu)的話，那意味著外來(lái)資金可以隨便買(mǎi)一線城市的物業(yè)。在當(dāng)下‘資產(chǎn)荒’的背景下，一線城市中心區(qū)的房產(chǎn)必然會(huì)吸引眾多資金，這就違背了‘房住不炒’的基本原則。”李宇嘉對(duì)中國(guó)新聞周刊表示。
不過(guò)，也有分析認(rèn)為，一線城市可能會(huì)放開(kāi)部分外圍區(qū)域的限購(gòu)，比如核心區(qū)的房產(chǎn)依然堅(jiān)持限購(gòu)，但較偏遠(yuǎn)的區(qū)域，限購(gòu)可能會(huì)有所放松。
在不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，即使在限購(gòu)的情況下，一線城市仍然可以出臺(tái)相關(guān)措施來(lái)提振市場(chǎng)。
根據(jù)最新政策，廣州首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低利率已經(jīng)下降到4.1%(LPR-10BP)，這意味著廣州成為首個(gè)房貸利率低于LPR的一線城市。此外，廣州二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，也下降到4.5%(LPR+30BP)，目前廣州商貸利率已到近10年新低。