深圳、上海等一線(xiàn)城市大規(guī)模推廣“工業(yè)上樓”之后，越來(lái)越多城市開(kāi)始跟進(jìn)。
最近，武漢印發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)“工業(yè)上樓”的實(shí)施方案》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施方案》)并提出，到2025年，建成工業(yè)樓宇200萬(wàn)平方米以上，新貢獻(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值200億元以上，新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)200家以上。
此外，繼2023年5月合肥高新區(qū)躋身安徽省首批“工業(yè)上樓”試點(diǎn)，2024年伊始，合肥高新區(qū)南崗科技成果加速器北區(qū)等“工業(yè)上樓”項(xiàng)目正式開(kāi)工建設(shè)，總投資約16.9億元，預(yù)計(jì)2026年6月建成。
而一個(gè)月前的“2023現(xiàn)代都市工業(yè)發(fā)展大會(huì)”上，成都也接連發(fā)布三份與“工業(yè)上樓”密切相關(guān)的文件——《關(guān)于推動(dòng)“工業(yè)上樓”實(shí)施意見(jiàn)(試行)》《現(xiàn)代都市工業(yè)發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》《都市工業(yè)產(chǎn)業(yè)地圖》。
事實(shí)上，以“工業(yè)上樓”為代表的“都市工業(yè)”并非新概念，甚至早在1998年“都市型工業(yè)”一詞，就在國(guó)內(nèi)首見(jiàn)于彼時(shí)上海市經(jīng)委的文件。次年，上海還曾計(jì)劃建設(shè)以“都市工業(yè)為特色的工業(yè)體系”。
但過(guò)去二十多年，都市工業(yè)并沒(méi)有快速發(fā)展，反而各地將產(chǎn)業(yè)向各類(lèi)園區(qū)集中，城區(qū)中心則是服務(wù)業(yè)聚集。為什么近期，越來(lái)越多城市，開(kāi)始不斷加碼“工業(yè)上樓”？
為什么要“工業(yè)上樓”？
不同于傳統(tǒng)模式下的單層工廠(chǎng)，“工業(yè)上樓”指的是通過(guò)滿(mǎn)足生產(chǎn)工藝、產(chǎn)業(yè)需求，考慮設(shè)備減振及樓層載重、層高等，合理增加廠(chǎng)房層數(shù)，讓研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)在多層或高層樓宇中進(jìn)行。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2023年中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到66.16%。在不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，目前形勢(shì)下不少城市需要空間重塑，而“工業(yè)上樓”的作用也被寄予厚望。
多年來(lái)，中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院原院長(zhǎng)李曉江一直反對(duì)城市大量興建超高層住宅，特別是四五十層及以上的，在他看來(lái)，這類(lèi)住宅不論從消防安全、居住體驗(yàn)還是節(jié)能環(huán)保層面，都存在問(wèn)題。而大量興建超高層的根源，則在于城市用地的分配方式。
“超高層住宅越來(lái)越多，容積率不斷提升，重要原因在于土地出讓金收入是地方政府財(cái)政的重要來(lái)源，但不少城市，每年可以出讓的建設(shè)用地指標(biāo)有限，地方追求總的土地出讓收入，就會(huì)轉(zhuǎn)向追求每一塊地的收入，提升容積率意味著可以增加財(cái)政收入。”李曉江對(duì)中國(guó)新聞周刊表示。
但是，很多城市的建設(shè)用地是否已經(jīng)緊張到必須興建超高層住宅，維持單位面積住宅用地的較高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，才能讓城市有效運(yùn)轉(zhuǎn)？
在李曉江看來(lái)，不少城市一方面建設(shè)用地緊張，另一方面則存在工業(yè)用地使用效率低的問(wèn)題。他說(shuō)，“工業(yè)用地實(shí)際上是地方政府稅收的重要來(lái)源，且為城市創(chuàng)造了大量的GDP。所以相比住宅用地，工業(yè)用地的定價(jià)非常低。在招商引資過(guò)程中，地方對(duì)于工業(yè)用地的提供非�？犊簧倨髽I(yè)則在允許范圍內(nèi)尋求最大面積的工業(yè)用地，造成了部分閑置和浪費(fèi)。目前不少地方政府逐漸意識(shí)到這一問(wèn)題，開(kāi)始收回這類(lèi)閑置土地，重新布局。”
李曉江認(rèn)為，“工業(yè)上樓”實(shí)際上是集約化利用工業(yè)用地的一種重要方式�！俺鞘锌臻g主要分為生產(chǎn)空間、生活配套空間和生態(tài)空間。目前我國(guó)整體策略是，在城市內(nèi)要不斷加大生活配套空間和生態(tài)空間，提升居民幸福感、保護(hù)生態(tài)。而只有更加集約化使用工業(yè)用地，才能逐步增大生活配套空間和生態(tài)空間的比例�！崩顣越f(shuō)。
在廣東城規(guī)院住房政策研究中心研究員李宇嘉看來(lái)，“工業(yè)上樓”是集約化發(fā)展的一項(xiàng)重要措施。他說(shuō)，“企業(yè)如果是平面生產(chǎn)空間的擴(kuò)張，上下游產(chǎn)業(yè)鏈如果漫長(zhǎng)，就無(wú)法集中在產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而對(duì)于產(chǎn)能比較大的企業(yè)來(lái)講，如果擴(kuò)產(chǎn)時(shí)候沒(méi)有廠(chǎng)房，可能出現(xiàn)被迫外遷的情況�！�
成本控制與產(chǎn)業(yè)升級(jí)
而部分城市的工業(yè)用地現(xiàn)狀，已經(jīng)迫使其加速推廣“工業(yè)上樓”。
中國(guó)(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院(CDI)研究員宋丁告訴中國(guó)新聞周刊，土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度國(guó)際公認(rèn)的警戒線(xiàn)是30%，但深圳已經(jīng)達(dá)到了50%。為解決這一問(wèn)題，當(dāng)下深圳開(kāi)始設(shè)立“飛地”，比如與汕尾共同建設(shè)深汕特別合作區(qū)，另一方面則是大力推進(jìn)“工業(yè)上樓”。
2022年11月，深圳發(fā)布“工業(yè)上樓”優(yōu)質(zhì)廠(chǎng)房空間建設(shè)“5年計(jì)劃”，宣布從2022年起，將連續(xù)5年，每年通過(guò)“工業(yè)上樓”模式建設(shè)≥2000萬(wàn)平方米高品質(zhì)、低租金、定制化的產(chǎn)業(yè)空間。
而深圳“工業(yè)上樓”另外一層目的在于，將廠(chǎng)房成本控制在一定范圍內(nèi)。上述“5年計(jì)劃”還明確，所有“工業(yè)上樓”廠(chǎng)房租金不超過(guò)35元/月/平方米，年漲幅不超過(guò)5%。
成都面積為14355平方千米，武漢面積為8569.15平方千米，而深圳面積僅為1997.47 平方千米。
2022年發(fā)布的武漢第三次國(guó)土調(diào)查公報(bào)顯示，“城鎮(zhèn)村及工礦用地和交通運(yùn)輸用地”占比為23.9%，而成都第三次國(guó)土調(diào)查公報(bào)顯示，“城鎮(zhèn)村及工礦用地和交通運(yùn)輸用地”占比為22.33%，兩城都未達(dá)到30%的警戒線(xiàn)。
相比深圳用地的緊張程度，不少分析認(rèn)為，武漢、成都等城市工業(yè)用地的“余額”，還遠(yuǎn)沒(méi)有到達(dá)非常緊張的地步。
在李宇嘉看來(lái)，部分地方還對(duì)“工業(yè)上樓”，寄予了產(chǎn)業(yè)升級(jí)的期望。
武漢的《實(shí)施方案》聚焦“精密小輕”產(chǎn)業(yè)，明確重點(diǎn)發(fā)展光電子信息、新能源與智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)零部件、高端醫(yī)療器械與生命健康、高端裝備、北斗與空天信息，以及人工智能、大數(shù)據(jù)、量子科技等新興產(chǎn)業(yè)和腦科學(xué)與類(lèi)腦智能、未來(lái)生物制造、下一代網(wǎng)絡(luò)、精準(zhǔn)醫(yī)療等未來(lái)產(chǎn)業(yè)。
成都“工業(yè)上樓”的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一是高新區(qū)芯光智造園，其以集成電路/光電通信為主導(dǎo)，容積率上限提至4.2，為一般項(xiàng)目3倍，建成達(dá)產(chǎn)后畝均固投強(qiáng)度可達(dá)2200萬(wàn)元，畝均營(yíng)收可達(dá)2000萬(wàn)元。
李曉江分析，雖然“工業(yè)上樓”在城市空間重塑方面有一定作用，但并非每個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都能大規(guī)模推廣，更非每個(gè)行業(yè)都適用，因地制宜非常重要。
另一方面，即使推出吸納新產(chǎn)業(yè)的政策，一個(gè)地區(qū)既有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不可能在短時(shí)間出現(xiàn)巨大調(diào)整，而將傳統(tǒng)工業(yè)布局與“工業(yè)上樓”相適應(yīng)，仍然是一道難題。
有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家直言，上海、深圳等地推進(jìn)“工業(yè)上樓”的優(yōu)勢(shì)在于集聚了不少“輕薄短小”的高科技產(chǎn)業(yè)，但武漢傳統(tǒng)的鋼鐵、機(jī)械等產(chǎn)業(yè)占比較大，非�！爸亍保吧蠘恰焙茈y。
推廣仍存難度
從2022年11月至今，深圳發(fā)布“工業(yè)上樓”優(yōu)質(zhì)廠(chǎng)房空間建設(shè)“5年計(jì)劃”，已有一年多時(shí)間，各區(qū)均取得一定成果。比如，2023年，龍崗區(qū)共推出12個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，建設(shè)超600萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，總面積位居全市第一。
目前看，深圳不少區(qū)域已經(jīng)探索出一定經(jīng)驗(yàn)。
參與過(guò)珠三角區(qū)域“工業(yè)上樓”項(xiàng)目的合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇對(duì)媒體表示，“工業(yè)上樓”新政能助力盤(pán)活存量“工改工”項(xiàng)目�！拔覀冇^(guān)察到部分原來(lái)停滯的‘工改工’項(xiàng)目，在2023年成功調(diào)整為城市更新‘工業(yè)上樓’項(xiàng)目，其中亦有涉及運(yùn)營(yíng)困難房企的項(xiàng)目，通過(guò)‘工業(yè)上樓’政策走出困境。”羅宇透露。
但“工業(yè)上樓”，目前仍存在一些挑戰(zhàn)，相對(duì)較高的安全標(biāo)準(zhǔn)就是其需要直面的。
“‘工業(yè)上樓’絕不能把居住空間和生產(chǎn)空間混合，過(guò)去就發(fā)生過(guò)工人睡在車(chē)間樓上的情況，其實(shí)這樣風(fēng)險(xiǎn)是很大的，建筑結(jié)構(gòu)要和工業(yè)的類(lèi)型之間配套。此外，由于是垂直發(fā)展，工業(yè)樓宇對(duì)于消防安全的要求非常高�！崩顣越f(shuō)。
較高的消防和安全要求，也意味著需要更高的投入。
武漢的《實(shí)施方案》顯示，為了支持“工業(yè)上樓”，對(duì)新入駐且每平方米產(chǎn)值達(dá)到1.5萬(wàn)元、2.5萬(wàn)元、3.5萬(wàn)元的工業(yè)企業(yè)(含軟件企業(yè))，分別按實(shí)際租金的10%、20%、30%給予補(bǔ)貼，單個(gè)企業(yè)每年最高補(bǔ)貼30萬(wàn)元。
但不少參與過(guò)深圳等珠三角地區(qū)“工業(yè)上樓”的行業(yè)人士表示，這樣的補(bǔ)助幅度仍然不夠。
宋丁坦言，“工業(yè)上樓”項(xiàng)目總體上呈現(xiàn)投資大、周期長(zhǎng)、成本高、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)低的問(wèn)題，不論園區(qū)既有企業(yè)還是新入駐的企業(yè)，對(duì)于政策是否穩(wěn)定和可持續(xù)、特定空間布局及系統(tǒng)能否符合生產(chǎn)流程的要求，綜合成本是否可控，配套是否完善，能否留得住人和企業(yè)等問(wèn)題，仍然存在疑慮，導(dǎo)致一些市場(chǎng)主體還存在觀(guān)望情緒。
李宇嘉說(shuō)，原來(lái)重化工企業(yè)不太適合“工業(yè)上樓”，因?yàn)樯a(chǎn)設(shè)備比較重型，現(xiàn)在升級(jí)以后，生產(chǎn)設(shè)備日益輕型化，甚至無(wú)煙化，在這種情況下，就為“工業(yè)上樓”提供了可能。但他也坦言，對(duì)企業(yè)而言，這需要較大投入。除此之外，還需要提供生活配套服務(wù)設(shè)施。
他說(shuō)，“‘工業(yè)上樓’還需要對(duì)原有產(chǎn)業(yè)鏈布局重新調(diào)整，要重新集聚上下游配套產(chǎn)業(yè)，這對(duì)部分市場(chǎng)主體，意味著還需要追加更多的投入�！�