中新網(wǎng)福建新聞11月14日電(蔡怡娜 王情娟)“小物業(yè)”牽動(dòng)著“大民生”，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量關(guān)系著千家萬戶的“幸福指數(shù)”， 近年來，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展持續(xù)推進(jìn)，城鄉(xiāng)住房建設(shè)進(jìn)程不斷加快，隨之而來的是越來越多因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等引發(fā)的物業(yè)糾紛。妥善化解物業(yè)糾紛是解決群眾生活起居“煩心事”、提高群眾幸福感滿意度的迫切需要，石獅法院主動(dòng)聚焦這一民生關(guān)切問題，發(fā)揮能動(dòng)司法作用，著力推進(jìn)物業(yè)糾紛實(shí)質(zhì)化解、源頭治理，努力實(shí)現(xiàn)“小事不出社區(qū)、大事不出街道、矛盾不上交”的無訟目標(biāo)。
訴前調(diào)解“止訟”，解開當(dāng)事雙方“心結(jié)”
“都好幾個(gè)月了，向物業(yè)反映的墻壁脫落的問題一直沒有解決，也不回復(fù)，這樣的服務(wù)我還交什么物業(yè)費(fèi)�！痹谑{法院的調(diào)解室內(nèi)，某小區(qū)的業(yè)主吳某對物業(yè)公司的不作為氣憤不已。
吳某在某小區(qū)的地下停車場購買了一車位，使用沒多久便發(fā)現(xiàn)車位上方的墻壁涂層大面積掉落。吳某擔(dān)心若不及時(shí)修復(fù)，掉落的水泥塊恐怕會(huì)把車輛砸壞，于是和物業(yè)公司的工作人員溝通，對方答應(yīng)會(huì)去修補(bǔ)，可是一個(gè)月、兩個(gè)月……過去了，修補(bǔ)工作沒有任何進(jìn)展。吳某心里有了怨氣，自此拒交物業(yè)費(fèi)，想以此督促物業(yè)公司改善服務(wù)，及時(shí)修補(bǔ)墻壁。隨后，物業(yè)公司便以吳某拒交物業(yè)費(fèi)為由將其訴至石獅法院，要求吳某及時(shí)補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)及違約金。
物業(yè)服務(wù)涉及千家萬戶、與群眾生活息息相關(guān)，解決物業(yè)糾紛既要解“法結(jié)”更要解“心結(jié)”，如果一判了之，很難達(dá)到案結(jié)事了的效果，為此承辦法官將案件委托給駐庭調(diào)解員李逢彪處調(diào)解。調(diào)解員實(shí)地勘察后，組織雙方“面對面”調(diào)解，過程中，雙方各執(zhí)一詞、爭執(zhí)不下。調(diào)解員抓住雙方矛盾點(diǎn)，明確指出繳交物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，吳某不應(yīng)以拒交物業(yè)費(fèi)的方式來表達(dá)對物業(yè)公司的不滿。另外，作為物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)及時(shí)回應(yīng)業(yè)主的訴求，提升服務(wù)質(zhì)量，切實(shí)讓業(yè)主感受到“務(wù)”有所值。經(jīng)過一番釋法說理，雙方達(dá)成協(xié)議，物業(yè)公司及時(shí)派人修補(bǔ)墻壁，吳某也補(bǔ)交了物業(yè)費(fèi)。
這是石獅法院堅(jiān)持和發(fā)展“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，發(fā)揮駐庭調(diào)解員訴前調(diào)解“止訴”的生動(dòng)縮影，與此同時(shí)，該院主動(dòng)擴(kuò)大解紛“朋友圈”，聯(lián)合市住建局探索構(gòu)建“調(diào)解前置+多元解紛”工作機(jī)制，依托覆蓋全市村(社區(qū))的法官工作室，以“網(wǎng)格+物業(yè)”司法服務(wù)模式推行定期下訪、摸排糾紛、提前介入、多調(diào)聯(lián)動(dòng)“四步化解法”，堅(jiān)持“依法自愿、高效便民”原則推動(dòng)物業(yè)糾紛柔性“解”、高效“結(jié)”。
今年以來，累計(jì)推動(dòng)11個(gè)小區(qū)的461起物業(yè)糾紛止于訴前，訴前調(diào)解成功率達(dá)98%；進(jìn)入訴訟程序的物業(yè)糾紛案件僅有100件，較去年同期減少了454件，物業(yè)糾紛訴訟案件數(shù)量明顯下降，訴源治理成效凸顯。
示范裁判“化訟”，打通執(zhí)法辦案“堵點(diǎn)”
“從交房到現(xiàn)在，房子都還沒裝修，更別談入住了，沒有享受過物業(yè)的任何服務(wù)，憑什么交物業(yè)費(fèi)？”石獅某小區(qū)的業(yè)主李某對未入住需交物業(yè)費(fèi)表示疑惑，并一直拒絕繳納。
石獅某小區(qū)位于度假村，離城區(qū)較遠(yuǎn)，大部分業(yè)主購置房產(chǎn)用于投資，或?qū)ν獬鲎饣蛟俅纬鍪�，但受大環(huán)境影響，部分房產(chǎn)長期處于空置狀態(tài)，為此業(yè)主認(rèn)為，房產(chǎn)沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性使用，無需繳納物業(yè)費(fèi)，致使物業(yè)公司入不敷出、苦不堪言，無奈之下，物業(yè)公司將拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主訴至石獅法院。
考慮到物業(yè)糾紛往往涉及同一小區(qū)的眾多業(yè)主，業(yè)主們經(jīng)�；诠餐妗氨F(tuán)”參加訴訟，類案裁判結(jié)果對其他業(yè)主具有引導(dǎo)作用。在辦理該系列案件中，承辦法官篩選了矛盾相對集中的4起糾紛先行受理，形成示范裁判，讓剩余31戶業(yè)主得以參照裁判結(jié)果在庭外成功解決糾紛。
“物業(yè)糾紛具有批量化、類型化特點(diǎn)，我們按照‘以點(diǎn)帶面、整體化解’的工作思路”，選取典型性、代表性案件進(jìn)行示范審理，讓關(guān)聯(lián)案件當(dāng)事人對裁判結(jié)果‘心中有底’，有助于從源頭上減少矛盾糾紛，真正實(shí)現(xiàn)‘辦理一案、治理一片、審理一案、教育一方’的訴源治理效果”，石獅法院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，除此之外，該院還通過巡回開庭、邀請業(yè)主觀摩庭審等方式，增強(qiáng)示范庭審效果。
今年以來，通過“示范+”模式依法公平公正審結(jié)物業(yè)公司追索物業(yè)費(fèi)案件93件，案件平均審理天數(shù)34天，為物業(yè)公司成功收回物業(yè)費(fèi)160萬余元，高效保障了物業(yè)公司合法權(quán)益�！笆痉�+”模式推進(jìn)類案速裁相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)獲福建省委《八閩快訊》、省政府《今日要訊》刊發(fā)推廣。
延伸治理“減訟”，掃清法律風(fēng)險(xiǎn)“盲區(qū)”
“你們這份《物業(yè)服務(wù)合同》中關(guān)于物業(yè)費(fèi)繳交時(shí)間的約定不明確，前面的條款說按照季度收取，后面又說每半年收取一次，而在起訴材料中又要求業(yè)主按月繳納，前后矛盾，無法確定物業(yè)費(fèi)繳交時(shí)間�！痹谵k理一起追索物業(yè)費(fèi)的案件中，承辦法官發(fā)現(xiàn)上述問題后，及時(shí)反饋給物業(yè)公司，促成該公司對新一年物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)條款予以修訂。
物業(yè)服務(wù)合同涉及物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)委會(huì)等多個(gè)主體，若要“少訟減訟”需要各方依法履約、理性維權(quán)。為此，該院堅(jiān)持“引進(jìn)來”和“走出去”相結(jié)合，一方面深入分析研判物業(yè)糾紛背后的行業(yè)監(jiān)管、企業(yè)經(jīng)營等風(fēng)險(xiǎn)隱患，通過“府院”聯(lián)席會(huì)、“法企”座談會(huì)等方式面對面交流共性問題、提出司法建議；另一方面全面梳理辦案中發(fā)現(xiàn)的法律誤區(qū)盲區(qū)，通過線上普法、法官講堂、法律咨詢等方式，從源頭預(yù)防和減少物業(yè)糾紛。
今年以來，該院開展法律講座、法律咨詢等“送法進(jìn)小區(qū)”活動(dòng)3場次，發(fā)放普法宣傳材料500余份，為物業(yè)公司和業(yè)主答疑解惑、提供建議30余個(gè)，幫助解決頂層房屋漏水、車庫垃圾清理等物業(yè)問題10余個(gè)，讓群眾住得更加舒心。
小小的物業(yè)糾紛，牽動(dòng)著百姓福祉大民生。接下來，石獅法院將繼續(xù)以訴源治理為抓手，積極探索訴調(diào)對接新思路、新舉措，答好物業(yè)糾紛訴源治理“民生卷”，為人民群眾安居樂業(yè)保駕護(hù)航。(完)