受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大、疫情反復(fù)和居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱影響，三季度財(cái)報(bào)顯示，上市房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)進(jìn)一步出現(xiàn)下滑，房企正經(jīng)歷新一輪生死大考。
在債券違約、業(yè)績(jī)下滑的背景下，頭部房企繼續(xù)以斷崖式態(tài)勢(shì)減員。與此同時(shí)，融資端也正在加大力度，助力房企熬過(guò)寒冬。
虧損面擴(kuò)大
近期 A 股上市房企三季報(bào)提供了一個(gè)觀察視角。數(shù)據(jù)顯示，已披露三季報(bào)的百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額為5.31萬(wàn)億元，同比減少45.8%，權(quán)益口徑為3.71萬(wàn)億元，同比減少46.3%。前三季度房地產(chǎn)板塊歸母凈利潤(rùn)為214億元，同比大幅下降74.4%，降幅較二季度下降了9.4個(gè)百分點(diǎn)；三季度歸母凈利潤(rùn)為﹣20億元，較去年同期167億元大幅下降，房企虧損情況愈發(fā)嚴(yán)重。
具體來(lái)看，前三季度虧損的房企有35家，既有國(guó)資背景的北辰實(shí)業(yè)、中交地產(chǎn)、云南城投等，也有藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光城、華夏幸福等出險(xiǎn)房企。其中，陽(yáng)光城、北辰實(shí)業(yè)歸母凈利潤(rùn)分別較去年同期下降303.81%和352.07%，跌幅較大。
尤為引起關(guān)注的是，“招保萬(wàn)金”元老級(jí)的存在，今年前三季度的利潤(rùn)表現(xiàn)也不盡如人意。萬(wàn)科前三季度歸母凈利潤(rùn)為170.5億元，同比增長(zhǎng)2.17%；金地集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)為33.36億元，同比微增0.83%；保利發(fā)展前三季度歸母凈利潤(rùn)為130.94億元，同比下降3.61%；招商蛇口歸母凈利潤(rùn)為29.57億元，同比大降53.44%。
房企業(yè)績(jī)集體下滑或虧損的原因不外乎以下幾點(diǎn)：第一，疫情、市場(chǎng)下行等外部因素促使結(jié)算收入大幅減少；第二，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利低，毛利率持續(xù)承壓；第三，受市場(chǎng)景氣度持續(xù)低迷的影響，房企普遍通過(guò)降價(jià)促銷的方式推動(dòng)銷售回款提速，在綜合評(píng)估銷售回款和資產(chǎn)規(guī)模之后多數(shù)房企計(jì)提資產(chǎn)減值；第四，停工之下利息資本化減少、財(cái)務(wù)費(fèi)用上升；第五，合作項(xiàng)目增多致使少數(shù)股東損益占比提高。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水分析說(shuō)，多重因素造成行業(yè)“跌多漲少”的基本面，單家企業(yè)其實(shí)很難對(duì)抗整個(gè)大勢(shì)的壓力。近幾年房企銷售額增速逐漸下降，部分房企房地產(chǎn)結(jié)算收入增速也將逐漸下降。此外，高地價(jià)壓低了房企盈利空間，房企結(jié)算毛利率持續(xù)走低。
閩系房企加速自救
在披露的前三季度財(cái)報(bào)中，閩系房企也不容樂(lè)觀。
10月28日，世茂股份發(fā)布三季報(bào)。報(bào)告顯示，2022年前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入45.05億元，同比下降70.11%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-3.8億元，同比下降131.98%。
陽(yáng)光城和泰禾集團(tuán)的歸母凈利潤(rùn)分別較去年同期下降303.81%、309.83%、352.07%。
多家閩系房企在推進(jìn)境內(nèi)外債務(wù)的重組，加速自救，化解自身債務(wù)危機(jī)。
世茂集團(tuán)在10月3日發(fā)布公告，就三季度的經(jīng)營(yíng)狀況及債務(wù)重組進(jìn)展進(jìn)行說(shuō)明。世茂集團(tuán)表示，目前仍在討論境外債務(wù)潛在可行的重組建議方案，不過(guò)鑒于集團(tuán)規(guī)模和復(fù)雜性，相關(guān)盡職調(diào)查工作仍在進(jìn)行中。
世茂方面稱，與大華銀行在9月初就香港九龍大窩坪項(xiàng)目簽訂了融資協(xié)議，涉及金額103億港元，以取替原有項(xiàng)目貸款融資。這項(xiàng)再融資安排能夠促進(jìn)該項(xiàng)目的持續(xù)施工，同時(shí)也可能成為世茂集團(tuán)債務(wù)重組補(bǔ)充增信措施資產(chǎn)包的一部分。
11月1日，旭輝地產(chǎn)進(jìn)行了一場(chǎng)組織架構(gòu)和人員調(diào)整，將部分集團(tuán)的職能單位合并、裁撤，還將皖贛區(qū)域合并進(jìn)入了上海區(qū)域。從調(diào)整的結(jié)構(gòu)看，裁撤的部門主要是投資、設(shè)計(jì)部門。這意味著接下來(lái)旭輝的主要思路，是盡可能多地減少支出，將資金用在保經(jīng)營(yíng)、保交付上。
在債務(wù)重組公告發(fā)出后，林中發(fā)了條朋友圈，稱旭輝拒絕躺平，只是蹲下，蹲下意味著重心更穩(wěn)，意味著為了來(lái)日更好地站起來(lái)。
被稱為“小萬(wàn)達(dá)”的寶龍地產(chǎn)，在7月26日發(fā)布公告，第四批2022年票據(jù)的所有尚未償還本金額及其應(yīng)計(jì)利息，于到期日2022年7月25日到期并應(yīng)支付，宣布美元債正式違約。
寶龍?jiān)?月初開(kāi)始對(duì)即將到期的美元債進(jìn)行要約交換，以延長(zhǎng)公司債務(wù)的到期日、強(qiáng)化資產(chǎn)負(fù)債表及改善現(xiàn)金流量管理，以時(shí)間換空間。
在對(duì)債務(wù)進(jìn)行管理的同時(shí)，寶龍亦有采取處置資產(chǎn)等方式緩解流動(dòng)性。但寶龍地產(chǎn)資產(chǎn)處置進(jìn)展慢于預(yù)期，其在上海和杭州的部分寫字樓和長(zhǎng)期租賃服務(wù)部門的銷售狀況也遠(yuǎn)落后于計(jì)劃。
不斷到期的債務(wù)讓原本脆弱的房企苦不堪言，各大地產(chǎn)集團(tuán)都在奮力度過(guò)這場(chǎng)群體性危機(jī)。
市場(chǎng)有望轉(zhuǎn)暖
凜冬將至，在房企人人自危的的市場(chǎng)環(huán)境下，來(lái)自民企融資端的好消息接踵而至，提振市場(chǎng)信心。
11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)稱，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。
中債信用增進(jìn)公司發(fā)布《關(guān)于接收民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》，指出為加大對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)增信服務(wù)力度，意向民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)可填寫項(xiàng)目需求意向表提出增信需求。
受此消息影響，11月9日， A 股與港股地產(chǎn)板塊應(yīng)勢(shì)集體大漲，且領(lǐng)漲兩市。
在此前的“國(guó)際金融領(lǐng)袖投資峰會(huì)”上，央行行長(zhǎng)關(guān)于房地產(chǎn)的表態(tài)也提振了市場(chǎng)信心�！叭嗣胥y行鼓勵(lì)銀行通過(guò)'保交樓'專項(xiàng)借款支持已售住房建設(shè)交付，支持剛性和改善性住房需求。近期，房地產(chǎn)銷售和貸款投放已有邊際改善。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，我們相信房地產(chǎn)市場(chǎng)能保持平穩(wěn)健康發(fā)展�！�
業(yè)內(nèi)人士表示，過(guò)去對(duì)于民營(yíng)企業(yè)的融資，更多的還是小范圍的和推薦式的，此次對(duì)于民企融資則顯然放開(kāi)了標(biāo)準(zhǔn)和門檻，有助于更多企業(yè)進(jìn)行融資和發(fā)債。不過(guò)，房企現(xiàn)金流的來(lái)源不僅取決于融資端，銷售回款同樣至關(guān)重要。
中銀證券認(rèn)為，當(dāng)前政策力度尚不足改變行業(yè)基本面弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，供需兩端走弱的壓力仍在，預(yù)計(jì)在政策利好加持下，四季度表現(xiàn)會(huì)優(yōu)于前三季度。
市場(chǎng)恢復(fù)之路將緩慢而曲折，可以從存量房交易的率先企穩(wěn)中看到城市住房需求并沒(méi)有消失，各大房企能否于危機(jī)中求生存，于變局中開(kāi)新局，仍有待市場(chǎng)觀察。