隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，越來越多房企尋求上市，那些成功登陸資本市場(chǎng)的房企過去一年又過得如何？
日前，“2021中國(guó)房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在深圳舉行�；顒�(dòng)發(fā)布了最新的《2021中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，這一測(cè)評(píng)研究工作已經(jīng)連續(xù)開展14年，是國(guó)內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實(shí)力最重要的專業(yè)測(cè)評(píng)研究。
據(jù)悉，該活動(dòng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主辦。
10強(qiáng)上市房企變化不大
縱觀全榜，10強(qiáng)上市房企的整體變化相較于上一年，并沒有太大變化。
萬科繼續(xù)保持第一的位置，第二名則被碧桂園收入囊中，中國(guó)恒大緊隨其后位列第三。第四至第十名分別為融創(chuàng)中國(guó)、保利地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、新城控股。其中，招商蛇口首次躋身前十，相較于上一年名次提升了三位。
據(jù)了解，本次測(cè)評(píng)的研究對(duì)象為滬深上市房企105家，在港上市房企89家，以及海外上市房企1家，合計(jì)195家。與2020年相比，納入測(cè)評(píng)的上市公司總數(shù)凈減少7家。
2020年上市房企規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，但增速放緩。
具體來看，上市房企2020年總資產(chǎn)均值為1577.89億元，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為274.96億元；盈利能力方面，絕對(duì)指標(biāo)凈利潤(rùn)均值為32.17億元，同比有所增長(zhǎng)，但相對(duì)指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率同比有所下滑；償債能力有所提升，去杠桿效果顯現(xiàn)，凈負(fù)債率均值較上年下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至95.07%；經(jīng)營(yíng)效率穩(wěn)中有升，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與上年基本持平，存貨周轉(zhuǎn)率稍有上升。
此外，本次測(cè)評(píng)還發(fā)布了2021中國(guó)房地產(chǎn)配套供應(yīng)鏈上市公司分榜單。測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境逐步收緊，行業(yè)整體規(guī)模增速已開始放緩，行業(yè)內(nèi)部分化明顯，房企在降本增效、提質(zhì)升級(jí)方面對(duì)供應(yīng)鏈企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)的適配能力提出了更高要求。建筑產(chǎn)品的建造是一個(gè)集合土地、供應(yīng)商產(chǎn)品和服務(wù)，為客戶打造高品質(zhì)產(chǎn)品的過程，離不開高效的供應(yīng)鏈和優(yōu)秀供應(yīng)商的儲(chǔ)備。綜合實(shí)力強(qiáng)的供應(yīng)商與房企深化合作，為雙方實(shí)現(xiàn)互惠共贏奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
至少15家閩系房企上榜
在報(bào)告梳理的2021中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力百強(qiáng)榜中，至少有15家閩系房企上榜，其中泉州商人控股的房企占據(jù)了近半壁江山，有7家。
泉系房企世茂集團(tuán)排名最為靠前，在全榜單中排名第11位。2020年，世茂房地產(chǎn)更名為世茂集團(tuán)，世茂“大飛機(jī)戰(zhàn)略”正式起航。成立至今，世茂集團(tuán)已經(jīng)布局全國(guó)100多個(gè)核心發(fā)展城市，涉及地產(chǎn)、商業(yè)、物管、酒店、主題娛樂、文化、金融、教育、健康、高科技等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，形成了多元化業(yè)務(wù)并舉的“可持續(xù)發(fā)展生態(tài)圈”。
在5月28日，世茂集團(tuán)發(fā)布了《世茂集團(tuán)控股有限公司2020可持續(xù)發(fā)展報(bào)告》，這是世茂連續(xù)第5年向社會(huì)公眾披露環(huán)境、社會(huì)和治理報(bào)告。該報(bào)告稱，世茂2020年全年累計(jì)合約銷售金額超3，000億，晉升至行業(yè)第8名，較2019年提升1個(gè)位次，增速領(lǐng)跑頭部房企，實(shí)現(xiàn)“連續(xù)四年高品質(zhì)增長(zhǎng)”，持續(xù)為股東和社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。
閩系房企中排在榜單前20強(qiáng)的，還有旭輝控股集團(tuán)、陽光城和正榮地產(chǎn)。
其中，旭輝控股集團(tuán)在全榜中排在第13位。成立于2000年的旭輝集團(tuán)，旗下業(yè)務(wù)范圍涵蓋商業(yè)運(yùn)營(yíng)、城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、幼小初高教育、養(yǎng)老、住宅產(chǎn)業(yè)化等。
截至2020年12月31日，旭輝集團(tuán)業(yè)務(wù)遍布中國(guó)及海外超過90個(gè)大中城市，累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目超550個(gè)，服務(wù)逾40萬戶業(yè)主。2020年合約銷售規(guī)模突破2300億，躋身中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單TOP14。
2021年前5月，旭輝控股集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額約1100.6億元，已完成全年目標(biāo)2650億元的41.53%。累計(jì)簽約銷售建筑面積約649.47萬平方米。平均銷售價(jià)格為16900元/平方米。
陽光城在總榜單中排名第16。2020年，陽光城的營(yíng)收和利潤(rùn)再創(chuàng)新高。根據(jù)其年報(bào)顯示，2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約822億元，同比增長(zhǎng)34.6%；歸母凈利潤(rùn)52億，同比增長(zhǎng)29.85%。截至目前，陽光城總土儲(chǔ)達(dá)到了4251.97萬平米，總貨值超過5000億，足夠滿足未來2年持續(xù)需求。
正榮地產(chǎn)則排在總榜單的第20名。數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收361億元，同比增長(zhǎng)11%；凈利潤(rùn)35.6億元，同比增長(zhǎng)15%；更為關(guān)鍵的是，合約銷售額則實(shí)現(xiàn)了1419.01億元人民幣，同比增長(zhǎng)8.6%。相比2017年的701.53億元銷售額，正榮地產(chǎn)在四年間累計(jì)漲幅高達(dá)102.3%，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為26.5%。
此外，融信中國(guó)(第29名)、金輝控股(第34名)、中駿集團(tuán)控股(第35名)、寶龍地產(chǎn)(第36名)、建發(fā)股份(第40名)、禹州集團(tuán)(第43名)、弘陽地產(chǎn)(第58名)、三盛控股(第64名)、力高集團(tuán)(第69名)、大名城(第75名)、明發(fā)集團(tuán)(第82名)等閩系上市房企均在榜單之中。
上市房企呈現(xiàn)八大特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的支柱，2020年以來雖受壓，但表現(xiàn)出強(qiáng)大的韌勁，并且以“穩(wěn)”字當(dāng)頭。
從整體上來看，
上市房企總體呈現(xiàn)八大特點(diǎn)：
NO.1 在資本市場(chǎng)表現(xiàn)上，企業(yè)估值持續(xù)下探。
報(bào)告顯示，2020年末滬深上市房企平均市盈率7.78倍，較滬深全市場(chǎng)平均市盈率低約60%；在港上市房企平均市盈率6.79倍，較港股全市場(chǎng)平均市盈率低約55%；市凈率方面，滬深上市房企平均市凈率同樣遠(yuǎn)低于全市場(chǎng)水平，在港上市房企平均市凈率表現(xiàn)較好，高于港股全市場(chǎng)平均市凈率。從估值水平看，自2018年以后，房企估值水平逐漸走低。
NO.2 運(yùn)營(yíng)規(guī)模上，整體規(guī)模增速放緩，強(qiáng)者恒強(qiáng)。
2020年，中國(guó)商品房銷售面積17.6億平方米，同比增長(zhǎng)2.6%，商品房銷售金額達(dá)17.4萬億元，同比增長(zhǎng)8.7%�？傮w看來，在“房住不炒”的大背景下，行業(yè)整體規(guī)模增速雖然有所上漲，但增速放緩已成當(dāng)下主要趨勢(shì)。2020年，上市房企總資產(chǎn)均值為1577.89億元，同比增長(zhǎng)11.96%；凈資產(chǎn)均值為336.91億元，同比增長(zhǎng)13.75%。從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來看，截至2020年末總資產(chǎn)超過千億的上市房企有59家，約占上市房企總量的30%。
NO.3 在償債能力上，調(diào)控杠桿初見成效。
據(jù)顯示，長(zhǎng)期償債能力方面，2020年上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為62.93%，與上年相比保持穩(wěn)定；凈負(fù)債率均值為95.07%，較上年下降5.75個(gè)百分點(diǎn)。在“三道紅線”的監(jiān)管壓力下，房企紛紛采取多種方式降杠桿，凈負(fù)債率在短期內(nèi)的調(diào)整幅度相對(duì)較大。短期償債能力方面，流動(dòng)比率均值為1.65，速動(dòng)比率均值為0.64，兩者與上年相比，均基本保持穩(wěn)定�，F(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.30，較上年提升0.21個(gè)百分點(diǎn)，上市房企貨幣資金對(duì)短期債務(wù)的覆蓋情況有所改善，短期償債能力提升。
NO.4 盈利能力方面，多數(shù)指標(biāo)有所下滑。
報(bào)告顯示，2020年上市房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值52.47億元，同比下降7.15%；凈利潤(rùn)均值32.17億元，同比增長(zhǎng)12.17%；凈資產(chǎn)收益率均值8.78%，同比下降7.60%；總資產(chǎn)報(bào)酬率均值3.62%，同比下降23.66%。除凈利潤(rùn)均值外，其余各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)均較上年有不同程度的下滑。
NO.5 在成長(zhǎng)能力上，上市房企業(yè)績(jī)?cè)鏊僬w放緩。
2020年，上市房企的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)規(guī)模均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，除凈利潤(rùn)外，增速均有所下滑。具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比增長(zhǎng)1.84%，增速較上年大幅下降32.55個(gè)百分點(diǎn)；營(yíng)業(yè)收入均值同比增長(zhǎng)15.40%，增速較上年下降4.64個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)均值同比增長(zhǎng)12.17%，增速較上年上升0.05個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)規(guī)模均值同比增長(zhǎng)13.75%，增速較上年下降8.22個(gè)百分點(diǎn)。
NO.6 經(jīng)營(yíng)效率上，穩(wěn)中有升，存貨規(guī)模增速下降。
2020年上市房企經(jīng)營(yíng)效率穩(wěn)中有升，存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.38、0.28和0.20。其中，存貨周轉(zhuǎn)率均值較2019年上升0.05，其余兩項(xiàng)指標(biāo)與2019年基本持平。2020年存貨同比增長(zhǎng)14.80%，增速較2019年下降7.80個(gè)百分點(diǎn)。
NO.7 社會(huì)責(zé)任上，逐漸承擔(dān)起企業(yè)公民的責(zé)任。
2020年，各大房企在抗擊疫情的道路上表現(xiàn)出了應(yīng)有的擔(dān)當(dāng)。此外，受疫情影響，國(guó)家先后出臺(tái)多項(xiàng)支持疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，一方面為提供物資捐贈(zèng)的企業(yè)降稅減費(fèi)，另一方面對(duì)受疫情影響較大的行業(yè)企業(yè)階段性減免各種稅費(fèi)。多方因素疊加之下，2020年上市房企整體納稅額下降。從納稅指標(biāo)來看，2020年上市房企納稅額均值為21.55億元，同比下降約8%。
NO.8 創(chuàng)新能力上，產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和多元化業(yè)務(wù)發(fā)展成為重要抓手。
產(chǎn)品作為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，受到房企越來越多的關(guān)注。當(dāng)前，數(shù)字化改革正逐步改善房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，多元化則是房地產(chǎn)企業(yè)追求第二增長(zhǎng)曲線的重要途徑。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已不再支持高速增長(zhǎng)，盡管目前上市房企發(fā)展重點(diǎn)仍為夯實(shí)開發(fā)主業(yè)，但尋找第二增長(zhǎng)曲線已成房企共識(shí)。龍頭房企開辟第二戰(zhàn)場(chǎng)主要包括物管、租賃、辦公、文旅、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、投資等領(lǐng)域。
2021年是“十四五”的開局之年，也是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代的元年。誰能掌握紅利，誰或許就能掌握先機(jī)。
