中新網(wǎng)福建新聞4月8日電 來源：經(jīng)濟觀察網(wǎng)
3月26日，龍湖集團(0960.HK)發(fā)布2020年度業(yè)績，龍湖集團董事長吳亞軍、CEO邵明曉以及CFO趙軼出席。
從年報公布的數(shù)據(jù)看，龍湖保持了一貫的業(yè)績均好性，全年實現(xiàn)營業(yè)收入1845.5億元，同比增長22.2%；股東應占溢利為200.0億元，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利186.9億元，同比增長20.2%，毛利率為29.3%。
這樣的成績，也兌現(xiàn)了吳亞軍在2020年初的要求，盡管當時疫情帶來明顯沖擊，吳亞軍仍舊表示，龍湖全年業(yè)績要保持適度增長，并稱“這是強者的姿態(tài)”。
從收入來源看，物業(yè)發(fā)展業(yè)務仍舊是最大的業(yè)績貢獻者，實現(xiàn)營業(yè)收入1709.8億元，同比增長21.4%；物業(yè)投資業(yè)務則在疫情之年，實體商業(yè)普遍遭遇重創(chuàng)的情況下，實現(xiàn)31%的增長，錄得租金收入75.8億元，成為龍湖業(yè)績的“壓艙石”。
在物業(yè)投資業(yè)務中，商場占比最高，超過3/4，實現(xiàn)租金收入58.2億元。
這一年，單是新開業(yè)項目就達到了10座，如果以每座商場300家商戶粗略估算，總共落位的商戶就達到約3000家，而每個商鋪落位前，需要溝通的商家數(shù)量更可能數(shù)倍于此。疫情是一個無法回避的因素，受到?jīng)_擊的實體商業(yè)品牌退租、減少開業(yè)，都是正常反應，因此，商場開業(yè)和運營過程中，龍湖商業(yè)團隊不可避免地要面臨重新招租的情況。
最終，龍湖保證了開業(yè)數(shù)量，也保證了開業(yè)質(zhì)量，去年整體出租率達到96.9%。這是龍湖商業(yè)執(zhí)行力、業(yè)務定位、財務體系共同發(fā)力的結(jié)果。
這些能力不是一朝一夕之功，在龍湖商業(yè)內(nèi)部，最常聽到的一句話就是“把行活做好”，所謂“行活”，也就是商業(yè)運營的基本功，小到地面的凈度，細到商戶貨品的選擇，都在龍湖商業(yè)團隊的工作列表內(nèi)，這種極細的管理顆粒度，標準化之后的作用是巨大的。
同時，龍湖的商業(yè)布局在一二線核心城市，從疫情中復蘇的能力更強，從項目實際的復蘇過程可以看出，經(jīng)歷過前4個月的沉寂后，人們的生活逐漸回歸正常，即便客流并未恢復到往年同期水平，但銷售額卻超過了同期，這也是高能級城市消費力的明證。
除了運營能力和定位之外，要做好商業(yè)，還有一個基礎不可忽略，就是資本的加持。邵明曉多次強調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)是資本成本的游戲，當然背后要有運營、選址、定位、建造的能力，但底層邏輯上，融資成本超過5%，持有商業(yè)一定會遇到巨大的挑戰(zhàn)。2020年，龍湖的平均融資成本4.39%，低于整體回報率，實現(xiàn)了正杠桿。
目前，龍湖是極少數(shù)獲得穆迪、標普、惠譽全投資級評級的民營房企，談及原因，邵明曉介紹，租金收入可以覆蓋利息是其一，其二是商業(yè)高速增長提供的可再生的經(jīng)常性收益(Recurring Income)。
商業(yè)發(fā)展與融資成本互相作用，產(chǎn)生正向影響，而資本成本的降低，對龍湖集團的所有業(yè)務都帶來了機會。
在數(shù)據(jù)之余，吳亞軍稱，深入來看，商業(yè)之所以能夠順利完成目標，也得益于企業(yè)價值觀和企業(yè)文化的助力。在去年疫情之初，誰也不知道疫情會持續(xù)多久，龍湖的商業(yè)運營體系在最困難的情況下，提前開工或準時開工；另外，商業(yè)運營團隊主動提給客戶降租，以及受運營收益影響的情況下，堅定達成開業(yè)目標和預算要求的兩個收入目標。
這種經(jīng)歷了20年積累打磨出來的系統(tǒng)化能力，也令龍湖管理層對商業(yè)抱有信心。
2021年，龍湖商業(yè)的收入目標為85億元，這一目標相比2020年的58.2億元增幅達46%。
這是一個不低的增速，除了2021年新開業(yè)11座商場之外，還需要已開業(yè)項目同步實現(xiàn)增長。
邵明曉表示，從今年來看，一二月份龍湖商業(yè)單店增速達到13%，客流、銷售以及單店數(shù)據(jù)都是正向的，對完成2021年的商業(yè)收入目標有信心。
不僅如此，邵明曉介紹，至少在未來5年，龍湖商業(yè)的租金將保持30%的增長，比住宅開發(fā)業(yè)務要快，同時對集團的利潤貢獻力爭保持每年一個點的增長。
從龍湖目前的項目儲備看，截至2020年底，龍湖運營的商場達到49座，在手的商業(yè)項目數(shù)量已經(jīng)超過100個，分布在27座城市，按照一年開業(yè)約10座商場的節(jié)奏，未來5年的新項目儲備充足。同時，邵明曉研判，中國45個有地鐵的城市大概有七八千個站點，這里有很多機會，并且與龍湖的能力圈高度匹配。
而按照30%的增速，最遲5年后，龍湖商業(yè)的租金收入將超過200億元。吳亞軍曾表示，“商業(yè)實現(xiàn)200億元收入以后，不再需要我們?yōu)槠漭斎氍F(xiàn)金流，他們完全可以實現(xiàn)自有現(xiàn)金流的正向循環(huán)，而且穩(wěn)定的收益可以確保公司在任何波動的周期里都有壓艙石”。(完)
