近日，湖北大學陽邏校區(qū)計劃斥資近2億元購買商品房當學生宿舍引發(fā)關(guān)注。這是公開報道中，國內(nèi)高校通過“以購代建”方式解決學生宿舍缺口問題的首個案例。
該商品房名為武漢城建·水岸(陽邏水鄉(xiāng))(以下簡稱“城建·水岸”)。3月6日中午，《中國新聞周刊》記者在實地走訪時看到，該小區(qū)東臨長江支流倒水河，與湖北大學陽邏校區(qū)僅隔一條平江東路，從小區(qū)步行到陽邏校區(qū)只需三四分鐘時間。
小區(qū)附近立著一塊大型廣告牌，上面寫有“21萬方湖濱生態(tài)綜合體，城建·水岸歡迎您”的字樣。不過，該小區(qū)雖在2023年已經(jīng)交付，但至今還有大量閑置房，顯得頗為冷清。
小區(qū)由武漢城市建設集團有限公司(以下簡稱“武漢城建”)開發(fā)，該公司于2020年9月經(jīng)武漢市委、市政府批準，整合武漢地產(chǎn)集團、武漢建工集團等七家企業(yè)組建成立。
《中國新聞周刊》從權(quán)威信息源了解到，目前，城建·水岸入住率僅有20%左右，此次校企合作，由武漢城建主動聯(lián)系湖北大學表達意向。目前雙方的合作協(xié)議大體框架已經(jīng)完成，但仍有部分具體條款還正在進行探討。為適應學生宿舍的要求，武漢城建還將對相關(guān)商品房進行改造。
有輿論認為，這種校企合作模式，既能解決高校的宿舍缺口，還能緩解房企去庫存壓力。不過，還有受訪者認為，此次“以購代建”，最核心的問題是能否最終得到國家發(fā)展改革委的正式批復，能否順利爭取到中央預算內(nèi)投資，以及學校能否自籌到預期資金。
存量商品房“變身”高校宿舍
2025年2月20日，湖北省發(fā)展改革委官網(wǎng)發(fā)布的一則批復文件受到網(wǎng)友關(guān)注。這份文件顯示，湖北大學陽邏校區(qū)正申報購置存量商品房用于學生住宿，項目估算投資近2億元。
這份《關(guān)于湖北大學陽邏校區(qū)購置存量商品房用于學生住宿項目可行性研究報告的批復》稱，項目整體購置城建·水岸5號樓、6號樓存量商品房352套用于學生住宿，總建筑面積37048.04平方米(全部為地上建筑面積)，新增學生住宿床位2800個。項目估算投資為19824.74萬元，其中毛坯購置費用17238.45萬元，裝修改造費用2586.29萬元。資金來源為爭取中央預算內(nèi)投資及學校自籌。
《中國新聞周刊》從武漢地產(chǎn)界一位知情者劉江濤(化名)處了解到，2020年9月，城建·水岸正式開工，共有10棟住宅樓、4棟商業(yè)樓，2023年9月正式交付。城建·水岸前期對外市場化銷售的房源價格在6500元/平方米左右�！拔錆h市新洲區(qū)陽邏街道地處武漢遠郊，庫存壓力大，城建·水岸現(xiàn)在的入住率僅有20%左右�！�
劉江濤說，湖北大學與武漢城建的這次合作，最初是由武漢城建主動向校方提出來的，湖北大學對此回應也比較積極，整個合作過程推進比較順利。
事實上，湖北大學對學生宿舍的建設確有需求。湖北大學是省屬重點綜合性大學，有武昌校區(qū)、漢口校區(qū)、陽邏校區(qū)三個校區(qū)，在校普通全日制本科生2.2萬余人，博士、碩士研究生1.2萬余人。本次購置存量房的陽邏校區(qū)為2011年新建成的校區(qū)，主要承擔本科一年級學生的通識教育任務。
湖北大學陽邏校區(qū)辦公室一位負責人告訴《中國新聞周刊》，現(xiàn)在陽邏校區(qū)師生大約共有6000人，今年下半年有五個學院的學生要遷入陽邏校區(qū)，同時陽邏校區(qū)也有部分學生要遷往其他校區(qū)。“這樣一互動，屆時陽邏校區(qū)師生規(guī)模將達到7500人�！�
“但我們校區(qū)現(xiàn)在只有大約6000個學生床位，滿足不了屆時的床位需求。所以現(xiàn)在校方利用相關(guān)政策，結(jié)合房地產(chǎn)去庫存的背景，決定購置存量商品房用于學生住宿。”這位負責人表示。
他說，校方購置城建·水岸的房子，一個重要原因是該小區(qū)在陽邏校區(qū)對面，對學生上課來說非常便利�！斑@個小區(qū)是國企建設的，我們購置后能去庫存，也能把國有資產(chǎn)利用好�！�
武漢新房去庫存壓力確實較大。有媒體援引克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)稱，截至2025年1月末，武漢商品住宅庫存面積為1479.14萬平方米，庫存量僅次于成都，略高于廣州，庫存去化周期在20個月以上，郊區(qū)板塊東西湖、黃陂、蔡甸、新洲的庫存占比分別達到14.28%、10.61%、8.23%、7.97%。
從已披露的信息看，湖北大學至少在2023年3月就已有初步打算。根據(jù)武漢城建官方公眾號發(fā)布的消息，2023年3月15日，武漢城建黨委副書記、總經(jīng)理、副董事長張敏與湖北大學黨委書記謝紅星一行考察城建·水岸項目，實地察看項目規(guī)劃和建設情況，并就湖北大學陽邏校區(qū)學生公寓等問題進行現(xiàn)場交流。
劉江濤稱，在2024年年底，湖北大學與武漢城建雙方正式達成了合作意向�！澳壳埃献鞯淖罱K協(xié)議大體框架已經(jīng)完成，僅有部分深層次的具體條款還在進行深度探討�！�
湖北大學陽邏校區(qū)辦公室上述負責人也告訴《中國新聞周刊》，這項購置工作進展很順利，很多事項差不多也都定下來了。目前共計劃購置該小區(qū)352套房子，總計2800個床位�！敖窈笕胱『螅绻麑W生反饋比較好，隨著對床位需求量的提高，可能還會增加購置數(shù)量�！�
資金賬
據(jù)劉江濤透露，雙方在房價方面談得比較順利。據(jù)房天下信息，5、6號樓為高層，均為22層，均設立兩個單元，均為92平方米至118平方米的三室兩廳戶型，備案均價約7330元/平方米。
《中國新聞周刊》以購房者身份聯(lián)系到武漢一位房產(chǎn)中介，她表示，城建·水岸目前均價在5000元左右，因地處遠城區(qū)，屬于武漢的房價洼地。自2023年9月武漢取消限購后，選擇在遠郊買房者更少了。
按照湖北大學收儲數(shù)據(jù)估算，此次總購置費用1.72億元，購置面積37048.04平方米，平均收購單價約4650元/平方米，低于當前市場均價，較該項目備案的均價，每平方米折價約2680元，折價比例約36.6%。
劉江濤向《中國新聞周刊》表示，在雙方的洽談過程中，武漢城建主動報價。“一開始武漢城建的報價就沒有提到6000多元，與校方溝通了一兩個回合后，就敲定了最終的價格�！�
他還表示，在價格的談判過程中，武漢城建對區(qū)域房地產(chǎn)市場進行了深入調(diào)研，確定了報價。“武漢城建還考慮到與湖北大學今后的深度合作，所以主動在價格上給予了一定讓步�！�
“可以說，校企雙方在洽談過程中，都表現(xiàn)出了足夠的誠意。這個價格符合校方的資金預算以及區(qū)域內(nèi)的市場價格，也符合武漢城建的利益。對雙方來說，可以達到互惠共贏的局面�！�
《中國新聞周刊》注意到，作為一所非“雙一流”高校，此次湖北大學“以購代建”項目總計1.98億余元的估算投資，幾乎達到了中央預算內(nèi)投資支持額度的頂額規(guī)定。
2024年國家發(fā)展改革委印發(fā)《教育強國基礎(chǔ)設施建設工程中央預算內(nèi)投資專項管理辦法》，會同教育部、人力資源社會保障部實施教育強國基礎(chǔ)設施建設工程，以《“十四五”時期教育強國推進工程實施方案》作為安排年度中央預算內(nèi)投資的主要依據(jù)。
在資金限額方面，該管理辦法明確：高校學生宿舍建設，“雙一流”高校結(jié)合宿舍缺口面積測算支持額度，其他高校每校支持額度不超過2億元。
不過，也有輿論認為，雖然湖北大學此次項目估算投資未超中央預算內(nèi)投資支持額度，平均收購單價略低于市場價，但自建宿舍和“以購代建”究竟哪一種的成本更低？
《中國新聞周刊》曾致函湖北大學黨委宣傳部詢問這一問題，截至發(fā)稿時，校方未對此問題作出回應。另外，《中國新聞周刊》了解到，湖北大學未曾就是否考慮過自建宿舍的話題與武漢城建展開過探討。劉江濤認為，自建宿舍的成本在估算時存在難度，其成本需要根據(jù)設計方案和建設計劃等才能估算。
如果校方選擇自建宿舍，劉江濤認為，這就意味著要采用傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的模式，涉及拿地、規(guī)劃、審批、建設等多個環(huán)節(jié)，建設周期非常長，而“以購代建”則可以直接利用已經(jīng)竣工的房源，快速滿足住宿需求，大幅度降低時間成本。其次，“以購代建”相當于一次性購買，在資金方面更容易做到控制在預算范圍內(nèi)，也往往意味著可以減輕資金壓力。
中國城市治理研究院教授陳杰接受采訪時則表示，高校新建宿舍并不容易。當前，我國高等教育持續(xù)擴張，城鎮(zhèn)化進程不斷加快——這也意味著，高校會受到土地空間發(fā)展上的局限。
21世紀教育研究院院長熊丙奇也認為，近年來，隨著高校擴招，以及對學生宿舍標準要求的提高(如有的高校宿舍從8人間改造成6人間甚至4人間)，宿舍資源十分緊張。而有的高校校內(nèi)沒有可開發(fā)的土地，新征地也困難，達不到自建的條件。與此同時，一些地方又有大批存量商品房。如果評估下來，商品房距離校園較近，又具備改造為學生宿舍的條件，且價格合適，那么，高校完全可以將商品房購買下來。
如何改造適用？
《中國新聞周刊》在城建·水岸走訪時，注意到在該小區(qū)5號樓的一樓設有一間湖北大學陽邏校區(qū)的值班室。值班室一名管理員告訴《中國新聞周刊》，她屬于陽邏校區(qū)工作人員，一些教師已經(jīng)可以在該小區(qū)午休。
劉江濤表示，雖然湖北大學與武漢城建還未簽訂最終的合作協(xié)議，但雙方已經(jīng)達成多個合作共識，考慮到今年下半年學生即將入住，學校老師需要提前進入宿舍做一些準備工作，“這次校企合作，對校方來說，也屬于非營利性使用，所以在2024年，武漢城建就提前將5號樓的部分房源進行裝修，供湖北大學教師入住”。
《中國新聞周刊》在5號樓的一套三居室房子里看到，里面已經(jīng)做了簡易裝修，并放置了餐桌、辦公桌椅、沙發(fā)、單人床鋪、衣櫥、空調(diào)、廚具等物品，滿足基本居住條件。
劉江濤表示，目前，校方還沒有實質(zhì)性付款。待雙方簽訂正式合同后，武漢城建還將加快整體房屋的裝修和交付。針對輿論關(guān)注的商品房變成學生宿舍后，是否會與宿舍的布局相匹配的問題，雙方都已進行過溝通�！靶７揭蔡岢隽艘恍┫鄳恼{(diào)整要求，武漢城建后續(xù)會對戶型進行改造，以滿足學生宿舍的實際需求�！�
《中國新聞周刊》了解到，因校方購置的是該小區(qū)住宅樓中的兩棟作為學生宿舍，屆時學生入住后，小區(qū)既有學生宿舍，也有普通住宅，如何管理將是一個問題。
劉江濤表示，校企雙方還在就接下來的管理模式進行探討，未有最終方案。武漢城建將根據(jù)校方需求制定針對性的物業(yè)管理方案，確保學生的生活便利與安全。
劉江濤還透露，為提高該小區(qū)入住率，武漢城建后續(xù)將以本次校企合作為基礎(chǔ)，針對湖北大學的教職工推出一系列購房銷售舉措，包括團購優(yōu)惠、購房宣導會等吸引湖北大學教職工購房。
一位在該小區(qū)午休后，準備返校講課的教師告訴《中國新聞周刊》，中午在這里休息很方便，回校很近。但是，現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)缺少人氣，再加上位置偏僻，很多老師并不愿在此買房�！皬年栠壭^(qū)坐班車到湖北大學武昌校區(qū)，通勤時間為40分鐘左右。”
“還需謹慎”
作為國內(nèi)公開信息可查的第一個通過“以購代建”方式解決學生宿舍缺口問題的案例，多數(shù)受訪者認為此舉能一舉多得。
從校方角度來說，高校宿舍問題并非新話題，在多校擴招本科生和研究生的背景下，學生宿舍緊張問題早已凸顯。2024年，北京大學、復旦大學、南開大學等高校招研究生時，就明確提及“不為部分研究生提供住宿”，此事曾登上熱搜。
中國教育科學研究院研究員儲朝暉告訴《中國新聞周刊》，自1999年開始，我國高校擴招，宿舍缺口增大問題就隨之而來。湖北大學是由多所高校合并而成的，這種合并往往會出現(xiàn)不同校區(qū)存在住宿配套條件不均衡的情況，所以更會面臨如何解決宿舍缺口的現(xiàn)實問題。
從受訪者的表述和相關(guān)文件看，湖北大學的做法得到了相關(guān)部門的認可，也合乎規(guī)定。
湖北省發(fā)展改革委社會處一位工作人員告訴《中國新聞周刊》，省發(fā)展改革委嚴格按照國家相關(guān)規(guī)定，對省教育廳報來的相關(guān)可行性研究報告的函及相關(guān)附件做了審批�！芭鷱偷脑蚴窍嚓P(guān)報告符合國家政策，而且此舉確實可以有效解決學生床位缺口。今年2月，我們已經(jīng)上報國家發(fā)展改革委，至于什么時間國家發(fā)展改革委可以審批完成，我們也在等反饋�！�
而在國家發(fā)展改革委層面，2024年1月8日，國家發(fā)展改革委、教育部、財政部等7部門曾聯(lián)合印發(fā)《國家發(fā)展改革委等部門關(guān)于加強高校學生宿舍建設的指導意見》(以下簡稱《意見》)，其中提到：指導資源缺口大且新建難度較大的高校，對校內(nèi)招待所、培訓中心等具備住宿功能的用房進行改造利用。鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源，并按照校內(nèi)同等標準，加強配套服務管理。
“我們也是看了這個(《意見》)才有了這個想法�！鄙鲜龊贝髮W辦公室負責人表示。
在地方層面，也有一些省份發(fā)文鼓勵高校購買社會用房，補充宿舍資源。如2024年10月21日，廣東省教育廳、省發(fā)展改革委、省財政廳等八部門聯(lián)合印發(fā)《廣東省加強高校學生宿舍建設實施方案(2024—2028年)》，其中指出廣東各地應多渠道補齊高校學生宿舍短板，根據(jù)學校情況新建、重建一批宿舍，鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源。
該方案還明確，鼓勵各高校積極爭取國家政策和資金支持，同時在省級舉債空間允許的條件下，可對符合條件的省屬高校學生宿舍建設項目給予地方政府專項債券適度支持。
值得注意的是，3月5日，十四屆全國人大三次會議開幕。對于2025年房地產(chǎn)方面的工作部署，《政府工作報告》提出，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。
“此次武漢新洲區(qū)高校收購存量商品房，用于學生宿舍用途，這和《政府工作報告》提及的給予城市政府更大自主權(quán)的導向是完全吻合的�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進接受媒體采訪時表示。
不過，湖北大學的做法雖然為解決高校宿舍缺口和緩解房地產(chǎn)去庫存壓力提供了一個思路，但也有專家認為，不能盲目推廣。
熊丙奇說，“以購代建”并不一定適合其他高校。畢竟購買商品房需要的資金不菲。湖北大學收購項目的資金來源為爭取中央預算內(nèi)投資及學校自籌，對于地方本科院校來說，如果沒有財政預算內(nèi)資金支持，單靠自籌，存在現(xiàn)實的資金困難。
另外，根據(jù)出生人口變化，我國高等教育未來10年會面臨適齡學生增多的壓力，而10年后，隨著適齡學生減少，地方本科院校會逐漸面臨生源危機，部分高校會因生源萎縮出現(xiàn)資源閑置，這需要高校根據(jù)生源變化情況做好規(guī)劃。
他表示，考慮到上述因素，湖北大學必須具有足夠的前瞻性，對購置多少套房子，要有精準估算，否則購置過少還是有宿舍缺口，太多又勢必導致資源閑置問題。
有分析認為，湖北大學在推進該項目的過程中，需要做好風險管控工作。如上述《意見》所言，高校要加強保障措施，嚴防債務風險。加強高校債務風險動態(tài)監(jiān)控，指導高校科學規(guī)范借貸用貸，專款專用、不得挪作他用，確保按期還貸，避免過度舉債建設，嚴防債務風險。
“湖北大學作為一所公立高校，今后這筆‘以購代建’的資金到位后，也有必要向公眾公布資金來源和具體使用情況，滿足公眾知情權(quán)�！毙鼙娓嬖V《中國新聞周刊》。