近日，作為商品房市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的上海、北京、深圳、廣州四個(gè)一線城市，相繼發(fā)布了取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)的政策，且與之相關(guān)聯(lián)的稅收政策也相應(yīng)調(diào)整。具體來(lái)說(shuō)，個(gè)人購(gòu)房享受契稅低稅率(1%)的面積標(biāo)準(zhǔn)從90平方米以下擴(kuò)大到140平方米以下，不管首套房還是二套房，都享受該優(yōu)惠；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售已購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)住房一律免征增值稅。
本質(zhì)上，這是新一輪商品房市場(chǎng)紓困的特征彰顯，即不斷落實(shí)存量政策和加力推動(dòng)增量政策落地，以形成政策“組合拳”和釋放疊加效應(yīng)，夯實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的基礎(chǔ)。進(jìn)入11月中下旬以后，一線城市商品房市場(chǎng)交易量反彈的勢(shì)頭有所減弱，前期政策落地的邊際效應(yīng)出現(xiàn)減弱的趨勢(shì)，需要趁勢(shì)而上，出臺(tái)新的“降成本、降門(mén)檻、提預(yù)期”的紓困政策。
這次一線城市減稅新政，有三個(gè)值得關(guān)注的地方。一是此次新政后，一線城市與其他城市的稅收政策看齊了，不再被征收懲罰性的稅收。過(guò)去，由于熱點(diǎn)城市房屋短缺、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)，為了保障剛性需求、增加住房供應(yīng)，國(guó)家在2005年出臺(tái)文件，明確了普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)非普通住房、第二套住房在交易環(huán)節(jié)涉及的契稅、個(gè)稅和增值稅等采用更高稅率。
近些年，除一線城市外，其他城市都已取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于一線城市來(lái)講，年輕人、新市民比較多，每一個(gè)城市這個(gè)群體都是千萬(wàn)級(jí)別的人口數(shù)量，而且商品房市場(chǎng)發(fā)展較早、較快，現(xiàn)在剛性需求和換房需求都比較集中，“有沒(méi)有”和“好不好”的需求都很龐大。隨著住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化，投資需求退出，合理需求主導(dǎo)。同時(shí)，一線城市購(gòu)房壓力也是最大的，迫切需要降低購(gòu)房成本，在購(gòu)房稅費(fèi)上同等對(duì)待。
二是此次新政后，交易環(huán)節(jié)的成本基本被砍掉了。住房交易環(huán)節(jié)最大成本，就是須一次性繳納、無(wú)法貸款的“高稅費(fèi)”。比如，購(gòu)置100平方米、價(jià)值500萬(wàn)的房產(chǎn)，買(mǎi)家須繳納6萬(wàn)元的契稅；若是二套住房，契稅繳納額增至15萬(wàn)元；若增值200萬(wàn)(即便持有滿(mǎn)2年)，業(yè)主出售須繳納10萬(wàn)的增值稅。新政后，該套房產(chǎn)只需繳納5萬(wàn)元契稅，其他都免掉了。
相比按揭貸款降息，減稅帶來(lái)的“降成本、降門(mén)檻”效應(yīng)更加明顯。首先，它提升了業(yè)主掛牌出售的意愿，且能促進(jìn)房源更快、更順暢地銷(xiāo)售掉，從而滿(mǎn)足業(yè)主換房改善的需求。其次，舊房子能賣(mài)掉，也推動(dòng)剛需群體“上車(chē)”，帶動(dòng)剛需和改善的循環(huán)。而且，此次政策惠及更多的是90—139平方米的房產(chǎn)，覆蓋了一線城市多數(shù)剛需和改善需求，帶動(dòng)效應(yīng)很明顯。最后，交易更加順暢了，業(yè)主不得不“降價(jià)售房”的意愿下降，有助于房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)。
三是此次新政后，存量房源盤(pán)活的效率提升了。當(dāng)前，新房和二手房交易回升了，但相比龐大的在售存量，增量交易的占比較低。比如，克而瑞統(tǒng)計(jì)的10月份一線城市在售新房住宅庫(kù)存消化周期接近25個(gè)月，且其中超過(guò)一半是往年批售的“舊庫(kù)存”。如果考慮到廣義庫(kù)存(在建未售)，庫(kù)存規(guī)模更大。二手住房方面，各個(gè)城市全口徑的掛牌待售規(guī)模也很大。
當(dāng)交易端的成本“被砍掉”，加上開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主積極促銷(xiāo)，有助于促成這些房源交易流通。當(dāng)龐大的存量循環(huán)起來(lái)，市場(chǎng)情緒會(huì)得到明顯提振，商品房市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的基礎(chǔ)更扎實(shí)了。筆者認(rèn)為，由于一線城市需求更集中、對(duì)交易成本更敏感，此次減稅政策落地后，對(duì)需求的拉動(dòng)效應(yīng)較為明顯。由此，預(yù)計(jì)11月份一線城市商品住房交易量將繼續(xù)在高位徘徊。
很多人認(rèn)為，此次稅收新政后，后續(xù)的政策空間沒(méi)那么大了。但事實(shí)上，很多存量政策還在落地的路上，比如100萬(wàn)套的城中村改造貨幣化安置(后續(xù)規(guī)模還可以擴(kuò)大)，用專(zhuān)項(xiàng)債、專(zhuān)項(xiàng)借款來(lái)收儲(chǔ)存量土地和房屋，還有“白名單”項(xiàng)目修復(fù)和貸款落地等。
一線城市新市民最集中、規(guī)模最大，是商品房市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊，也是大家看待樓市趨勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)、全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，對(duì)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的信號(hào)意義極強(qiáng)。一線城市的交易量若能在高位保持住，對(duì)提振全社會(huì)對(duì)樓市的信心是直接利好，能借助互聯(lián)互通的效應(yīng)，帶動(dòng)三大都市圈商品房市場(chǎng)穩(wěn)定。這樣，全國(guó)接近1/3的商品房體量就穩(wěn)定住了。再考慮到新一線城市、“強(qiáng)省會(huì)”的需求基礎(chǔ)也很龐大，信心也會(huì)進(jìn)一步提振。
(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)