自“網(wǎng)紅”城市淄博之后，越來越多地方開啟房產(chǎn)“以舊換新”，不少江浙城市加入到這一行列當中。
從10月開始，已經(jīng)有寧波、南京、南通、揚州、連云港、蘇州、嘉興等多個江浙城市，舉辦了形式多樣的房產(chǎn)“以舊換新”活動，鼓勵購房者“賣一買一”。
此外，山東濟南、日照等城市，近期也推出了房產(chǎn)的“以舊換新”。
在越來越多城市新房購置需求疲軟的情況下，“以舊換新”能奏效嗎？
兩種模式
綜合各地的情況看，中介“加速賣”是“以舊換新”的主要模式之一，指在當?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)局的指導(dǎo)下，由地方的房地產(chǎn)協(xié)會主導(dǎo)，聯(lián)絡(luò)當?shù)氐囊皇址块_發(fā)商和二手房中介，為有意愿“以舊換新”的業(yè)主加速賣掉手中的舊房。
比如，10月20日正式啟動的，由寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)、寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的住房“換新購”活動。
具體看，寧波的“換新購”分為三個步驟：首先簽署協(xié)議，明確房源。購房者在活動參與樓盤中選定心儀的新建商品住房房源，并與新樓盤的開發(fā)商簽訂新建商品住房(放心買)認購協(xié)議，與二手房中介簽訂(優(yōu)先賣)協(xié)議，明確意向買進和售出房源。
第二步，在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)(倡議期限為30至90天)，新樓盤開發(fā)商為購房者鎖定意向房源，二手房中介通過“優(yōu)先賣”服務(wù)，幫客戶通過線上流量傾斜、經(jīng)紀人端線上線下加速其手中的二手住房的銷售速度。
最后，若二手住房在約定時間內(nèi)售出，則購房者按約定購買新房；若二手住房未在約定時間內(nèi)售出，則新房開發(fā)商退還購房者的認購金。
目前，在寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會倡議發(fā)動下，寧波已有37個樓盤、25家二手房中介公司參與這一活動，相比最開始的首批活動共有34個樓盤、23家二手房中介機構(gòu)，有一定增加。
除了發(fā)動中介“加速賣”，部分“以舊換新”樓盤還有補貼。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前在部分城市，開發(fā)商針對“以舊換新”購買公司新盤的客戶，補貼5%的舊房賣房款，或返還過往5年的租房費用。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，“以舊換新”不論是綁定二手房中介加快銷售，還是給予補助，某種程度上都是為了新房促銷。
而除了中介“幫賣”模式，這輪“以舊換新”還出現(xiàn)“回購”模式，即部分開發(fā)商拿出真金白銀，“回購”購房者舊房或補貼購房者。
實際操作中，新樓盤開發(fā)商一般先對舊房進行評估，然后把舊房過戶給自己，再將該房抵押給銀行獲得貸款。
濟南綠地瀾庭公館在2023年7月試點了該模式，流程為：客戶舊房價格評估；開發(fā)商牽頭項目合作方(項目施工方、承包商)參與，開發(fā)商對購房者的舊房進行收購，用于買賣或者工程抵押；客戶支付新房購房款。在該模式下，該項目2個月間成交達30余套。
在2023揚州秋季房產(chǎn)展示交易會上，揚州新能源房屋開發(fā)公司提供兩種“以舊換新”方式，分為“直接置換”和“委托置換”，其中“直接置換”就是房企收購購房者存量房，購房者無須等原有房屋賣出即可購得新房。
不過，提供直接“回購”模式的樓盤數(shù)量較少，同樣在2023揚州秋季房產(chǎn)展示交易會上，萬科、中海等大型房企，仍然只支持中介“幫賣”模式。
值得一提的是，部分地方政府也開始為房企提供補貼。今年10月，浙江海寧發(fā)布了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。文件顯示，2023年9月27日至2024年9月26日期間(以存量房過戶時間、新建商品房買賣合同網(wǎng)簽時間為準)，對房企購買存量房的，當?shù)卣o予企業(yè)總購房款2%的財政補貼(以增值稅發(fā)票房價款為準)。
效果仍待檢驗
那么，推出“以舊換新”的城市，房產(chǎn)成交量是否有起色？
從數(shù)據(jù)上看，近期寧波市場行情出現(xiàn)一定的回暖。
根據(jù)寧波市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)數(shù)據(jù)，10月16日至22日，寧波市六區(qū)二手房成交1230套，環(huán)比上升15%，創(chuàng)下半年單周成交量新高；10月23日至29日成交1445套，環(huán)比上升17%，再次刷新下半年單周成交量最高值。
新房方面，10月16日至22日，寧波市六區(qū)新房備案288套，環(huán)比上升20%，備案均價約3.5萬元/平方米，上升16%。
不過，即使同樣推出“以舊換新”活動，城市之間、城市內(nèi)部各板塊之間，也出現(xiàn)了分化。
不同于寧波，率先推出“以舊換新”策略的淄博，該政策推出后反響平平，成交量并沒有明顯的提升。而由于參與的新建樓盤位置一般，此輪南京的“以舊換新”，同樣對市場影響較小。
此外，現(xiàn)行“以舊換新”政策，還能持續(xù)多久，能多大程度上改變市場，前景仍不明朗。
中國新聞周刊聯(lián)系多家參與寧波“換新購”的二手房中介，多位房產(chǎn)中介均表示，效果沒有預(yù)期的好。
“今年‘金九銀十’不及預(yù)期，整體需求不如往年。我有位客戶看好了新樓盤，參與了‘以舊換新’，但現(xiàn)在卡在了客戶二手房售賣環(huán)節(jié)，其售價遠遠達不到賣家的心理預(yù)期，客戶接受不了現(xiàn)在售價是他預(yù)期的八五折。”寧波一位房產(chǎn)中介表示。
隨著市場行情的“變冷”，目前二手房買賣雙方的博弈仍然在繼續(xù)。多城參與售賣的中介均表示，實行“幫賣”模式的城市，不少置換需求卡在了二手房降價這一環(huán)節(jié)�！爸灰蠓祪r就能賣出，客戶就能順利‘以舊換新’，但目前不少客戶過不了這一心理關(guān)�！庇袚P州房產(chǎn)中介表示。
李宇嘉指出，“以舊換新”這一樓市新舉措的推進過程中，關(guān)于舊房的價值評估顯得尤為重要。他說，“以舊換新”大范圍推廣可能比較難，因為在現(xiàn)實中想換房的業(yè)主，自身房產(chǎn)往往存在樓齡較長、區(qū)位不好等問題，上述因素都會導(dǎo)致舊房難賣，影響“以舊換新”。
而不少業(yè)內(nèi)人士也坦言，即使有政府補助，目前形勢下房企資金鏈普遍緊張，用于回購的資金更加有限，所以未來采用“回購”模式的樓盤依然會非常有限。